W związku z wydaniem decyzji Wojewody Mazowieckiego nr 5/SPEC/2025 ustalającej lokalizację inwestycji w zakresie Centralnego Portu Komunikacyjnego wiele mówi się o wywłaszczeniach za odebrane nieruchomości. To bardzo istotny temat, gdyż wydanie przedmiotowej decyzji rozpoczyna etap konkretnych rozmów o wysokości odszkodowań dla właścicieli oraz użytkowników wieczystych. Niewiele jednak miejsca poświęca się tematowi odszkodowań za ustanowienie ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości. Decyzja lokalizacyjna prowadzi bowiem również o ustanowienia takich ograniczeń. Zapraszam do lektury.
Czym jest ograniczenie w korzystaniu z nieruchomości?
Realizacja tak dużej inwestycji jaką będzie Centralny Port Komunikacyjny bardzo często wymaga ustanowienia dodatkowych ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości. Mowa tutaj zarówno o umieszczeniu na określonej nieruchomości dodatkowej infrastruktury, która jednak co do zasady nie wyłącza korzystania z nieruchomości przez właściciela lub o konieczności czasowego zajęcia nieruchomości w celu wykonania robót na właściwej nieruchomości. W przypadku CPK o rodzaju i zakresie ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości stanowi art. 53 i art. 55 specustawy o CPK. Zasadniczo sposobu korzystania z nieruchomości następuje w zakresie pozwalającym na wykonanie czynności związanych z bieżącym utrzymaniem, konserwacją, remontem, przebudową oraz usuwaniem awarii ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń infrastruktury telekomunikacyjnej, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, a także usuwaniem z gruntu tych obiektów. Jednocześnie właściciel nieruchomości objętej ograniczeniem, ma prawny obowiązek udostępnienia swojej nieruchomości w sposób wskazany w decyzji lokalizacyjnej.
Odszkodowanie za ustanowienie ograniczeń – w jakich przypadkach?
Specustawa o CPK przewiduje nie tylko odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, ale również w przypadku ustanowienia ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości. Kwestia ta została uregulowana szczegółowo w art. 72-75 specustawy o CPK. Odszkodowanie przysługuje zatem właścicielowi za czas korzystania z nieruchomości na potrzeby realizacji inwestycji; za szkody powstałe wskutek zdarzeń związanych z korzystaniem z nieruchomości w celu realizacji inwestycji; za korzystanie z nieruchomości w związku z użytkowaniem obiektów i urządzeń posadowionych zgodnie z ustanowionym ograniczeniem.
Kiedy dochodzi do ustalenia wysokości odszkodowania?
Zgodnie jednak z art. 74 specustawy, wysokość odszkodowania ustalana jest dopiero po zakończeniu prac wskazanych w decyzji lokalizacyjnej Wojewody Mazowieckiego. Nie chodzi w tym przypadku o zakończenie całości inwestycji, a więc o wybudowanie i oddanie do użytku CPK, ale o zakończenie prac w konkretnej części, dla której potrzeby ustanowione zostało ograniczenie w korzystaniu z nieruchomości. Zakres tych prac określony jest szczegółowo w decyzji lokalizacyjnej.
Jak ustalana jest wysokość odszkodowania za ustanowienie ograniczeń?
Wiele osób zapewne zastanawia jednak w jaki sposób ustalana jest wysokość odszkodowania za ustanowienie ograniczeń. Przede wszystkim w każdym przypadku ustalenie wysokości odszkodowania następuje po zasięgnięciu opinii rzeczoznawcy majątkowego. Po zakończeniu prac, Spółka Celowa ma obowiązek niezwłocznego przystąpienia do negocjacji i zaproponowania stosownego odszkodowania. Negocjacje między właścicielem a Spółką Celową trwają zasadniczo 1 miesiąc, a jeżeli strony nie dojdą w tym czasie do porozumienia, wówczas ustalenie odszkodowania następuje w drodze decyzji administracyjnej. Oczywiście w przypadku braku akceptacji wysokości ustalonego odszkodowania, stronie przysługuje prawo wniesienia odwołania od decyzji. Na ten moment niezwykle trudno jest oszacować o jakiej wysokości odszkodowania mowa, gdyż ostatecznie wszystko będzie zależeć od specyfiki konkretnego przypadku oraz opinii rzeczoznawcy.
Odszkodowanie za ustanowienie ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości CPK – podsumowanie
Odszkodowania za ustanowienie ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości w związku z budową CPK to niezwykle ważny temat, podobnie jak odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości. W sytuacji, w której obywatel zostaje wywłaszczony ze swojego prawa lub też nakładane są na niego ograniczenia w korzystaniu z prawa własności, konstytucyjnym obowiązkiem organów jest wypłacenie mu słusznego odszkodowania. Niestety bardzo często należy samemu zatroszczyć się o swój interes oraz o. ochronę swoich praw. Jeżeli masz jakiekolwiek pytania dotyczące tematyki ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości lub odszkodowań za wywłaszczenie pod CPK, zapraszam do kontaktu z moją kancelarią.
