Projekt budowy Centralnego Portu Komunikacyjnego od dłuższego czasu wzbudza liczne kontrowersje i napięcia. Z jednej strony zwolennicy CPK widzą w nim szansę na rozwój gospodarczy Polski oraz stworzenie nowych, licznych miejsc pracy. Z drugiej jednak strony nie brakuje również krytyki. W szczególnym położeniu znajdują się jednak mieszkańcy terenów, które zagospodarowane zostały pod budowę CPK. Dla nich budowa CPK oznacza wywłaszczenie, a więc utratę dotychczasowej własności. Jeżeli jednak fakt wywłaszczenia jest nieuchronny, to szczególnego znaczenia nabiera świadomość co do swoich praw i obowiązków. W poniższym artykule postaram się przedstawić Państwu prawa i obowiązki właściciela nieruchomości wywłaszczanej pod CPK.
Prawa osób wywłaszczanych pod CPK
Podstawowym prawem każdej osoby objętej wywłaszczeniem pod budowę Centralnego Portu Komunikacyjnego jest uzyskanie słusznego odszkodowania. Zgodnie z art. 58 ust. 1 ustawy o CPK, wywłaszczenie nieruchomości następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczanej odpowiadającym wartości wywłaszczanych praw. Czy jednak otrzymania odszkodowania za wywłaszczenie jest jedyną możliwością? Zgodnie z ust. 2 tego samego przepisu ustawy, w ramach odszkodowania właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości, za jego zgodą, może być przyznana nieruchomość zamienna. Przepisy wprowadzają więc swoistą alternatywę, a to od właściciela zależy, z której możliwości skorzysta. Kluczowy jest jednak fakt, że nikt nie może zmusić właściciela do rezygnacji z odszkodowania lub też przymusić do wybrania nieruchomości zamiennej.
Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania
Każdy właściciel wywłaszczanej nieruchomości ma prawo w terminie 14 dni od otrzymania zawiadomienia o wszczęciu postępowania w przedmiocie ustalenia odszkodowania, skierować do Spółki Celowej wezwanie do przedstawienia oferty nieruchomości zamiennych lub do rozpoczęcia negocjacji, co do ustalenia wysokości odszkodowania. W razie realizacji pierwszego z uprawnień, Spółka CPK ma obowiązek zaproponowania przynajmniej dwóch ofert nieruchomości zamiennych. Jeżeli chodzi jednak o negocjacje, co do wysokości odszkodowania, to trwają one 2 miesiące od wszczęcia postępowania, a jeżeli w tym czasie strony nie dojdą do porozumienia, to odszkodowanie zostanie ustalone w drodze decyzji administracyjnej. Organem właściwym do ustalenia wysokości odszkodowania jest wojewoda.
Określenie wartości wywłaszczanej nieruchomości
W czasie trwania negocjacji właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości może przedstawiać swoje propozycje co do wysokości odszkodowania. Oczywiście na tym etapie ustalenie jakiejkolwiek kwoty musi być wynikiem konsensusu stron, a więc osoby wywłaszczanej oraz Spółki Celowej. Jeżeli jednak do porozumienia nie dojdzie, wówczas odszkodowanie zostanie ustalone arbitralnie w drodze decyzji administracyjnej, natomiast w oparciu o sporządzony operat szacunkowy. Wysokość odszkodowania ustala się według stanu wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie CPK oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu przez wojewodę, a podstawą ustalenia wysokości odszkodowania jest wartość rynkowa nieruchomości. Ustawa nakazuje przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnienie w szczególności jej rodzaju, położenia, sposób użytkowania, dotychczasowego przeznaczenie, stanu nieruchomości oraz aktualnego kształtujących się cen w obrocie nieruchomościami.
Odwołanie od decyzji ustalającej wysokość odszkodowania
Jeżeli wysokości odszkodowania nie uda się ustalić w toku negocjacji, wówczas odszkodowanie ustalane jest w drodze decyzji administracyjnej. Decyzja taka powinna precyzyjnie wskazywać w oparciu o jakie podstawy i okoliczności wartość odszkodowania została ustalona przez organ. Jeżeli właściciel nieruchomości lub użytkownik wieczysty nie zgadza się z kwotą odszkodowania wskazaną w decyzji, wówczas przysługuje mu prawo złożenia odwołania do organu II instancji, którym zgodnie z przepisami specustawy CPK jest minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. Jeśli jednak i to nie przyniesie oczekiwanych rezultatów, wówczas decyzja ministra może zostać zaskarżona do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.
Powiększenie wysokości odszkodowania
Jeżeli jednak strony dojdą do porozumienia co do wysokości odszkodowania w drodze negocjacji, wówczas istnieje możliwość zwiększenia kwoty odszkodowania o 5%. Warunkiem jest szybkie wydanie nieruchomości, które musi nastąpić nie później niż w terminie 30 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji o ustaleniu lokalizacji w zakresie budowy CPK. W tym celu należy złożyć pisemne oświadczenie w kwestii wydania nieruchomości.
Obowiązki osób wywłaszczanych pod CPK
Właściciele nieruchomości lub użytkownicy wieczyści wywłaszczani pod Centralny Port Komunikacyjny posiadają liczne prawa. Nie można jednak zapominać o obowiązkach nałożonych na nich przez specustawę o CPK. Podstawowym obowiązkiem po przeprowadzeniu całej procedury wywłaszczenia jest wydanie nieruchomości w terminie określonym w decyzji. Jeżeli właściciel nie dokona wydania nieruchomości, wówczas stosowane są przepisy o egzekucji administracyjnej. Dodatkowo w toku sporządzania operatu szacunkowego właściciel ma obowiązek współdziałania z uprawnioną osobą sporządzającą operat. Chodzi tutaj przede wszystkim o obowiązek udostępnienia nieruchomości dla celów sporządzenia operatu, co jednak nie w każdym przypadku musi mieć miejsce.
Prawa i obowiązki właściciela nieruchomości wywłaszczanej pod CPK – podsumowanie
Specustawa o Centralnym Porcie Komunikacyjnym wydaje się dość dobrze zabezpieczać prawa osób wywłaszczanych w celu budowy CPK lub też infrastruktury kolejowej związanej z przedmiotową inwestycją. Warto jednak pamiętać, że samo przysługujące prawo to nie wszystko – należy jeszcze z niego odpowiednio korzystać. W każdym przypadku wywłaszczenia, czy to pod CPK czy w innym celu, niezbędne jest aktywne korzystanie ze swoich praw oraz bronienie swojego interesu. Jeżeli mają Państwo jakiekolwiek pytania związane z tematyką CPK lub też z inną sprawą, zachęcam do kontaktu z moją kancelarią.
